Qu'est ce qu'une servitude de passage?

Lors d’un achat ou d’une vente d’un bien immobilier, par exemple votre résidence principale, vous pouvez être confronté à une servitude de passage ou droit de passage.

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur la servitude de passage.

Je vais vous raconter une expérience qui met arriver. Dans mon cas, cela a été un problème lors de l’achat de ma résidence principale, il y a quelques années.

Lors de l’estimation du bien, le vendeur a sous-estimé la servitude, pensant qu’il en bénéficiait car le chemin desservait plusieurs propriétés.

Le jour où nous avons visité la maison avec l’agent immobilier, il n’y avait pas de problème de servitude, pour lui tout était en ordre. Cependant, lors de la signature du compromis, le notaire a soulevé la question. Il n’y avait pas de de servitude officiel pour ce chemin. Il a donc fallu demander au propriétaire du chemin, qui était le voisin le plus proche, après vérification cadastrale.

Malheureusement, le vendeur n’était pas en bons termes avec ce voisin qui a refusé la servitude passage ou le droit de passage. Il était dans son droit car une autre issue existait, en ouvrant un mur de clôture donnant sur un chemin communal. Nous avons donc demandé au vendeur de faire les travaux d’ouverture ainsi que le terrassement du chemin dans notre future propriété jusqu’au parking de la maison. Cela à ses frais et sans augmenter le prix du bien

En conclusion, ne sous-estimez pas ce critère, car il peut affecter l’estimation du bien, la plus-value potentielle, entraîner des frais supplémentaires et modifier l’agencement de votre terrain.

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Somaire

Définition d’une servitude de passage

Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de servitudes concernant un bien immobilier. En voici quelques exemples :

Servitude de passage
Servitude de vue
Servitude d’égout des toits
Servitude de tour d’échelle
Servitude de réseaux

Voici l’article du Code civil qui régit ces différentes servitudes:

L’article 637 du Code civil, qui stipule qu’une servitude est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire »

Plus spécifiquement, la servitude de passage et le droit de passage est régie par:

Il y a 2 types de servitude de passage:

Si le terrain est totalement enclavé, le droit de passage constitue une servitude légale régie par l’article 682 du Code civil et le voisin ne peut s’y opposer.
Si le terrain est seulement difficile d’accès, le droit de passage est une servitude conventionnelle, nécessitant l’accord préalable du voisin.

Plus simplement, les articles 682 à 685-1 du Code civil régissent les servitudes de passage, permettant à un propriétaire de réclamer un passage suffisant sur le terrain d’un voisin si sa propriété est enclavée ou a un accès insuffisant à une voie publique. Ce passage doit être le plus court et causer le moins de dommages possible, avec une indemnité proportionnée au préjudice subi par le propriétaire du terrain traversé. Si l’enclavement résulte d’une transaction immobilière, les conditions de passage doivent être définies dans l’acte de vente, d’échange ou de partage.

Il est important de noter que cette servitude est attachée au bien immobilier et non au propriétaire, ce qui signifie qu’elle se transmet automatiquement en cas de vente du terrain.

Bon à savoir : Un droit de passage est une servitude avec quelques spécificités. Le droit de passage peut avoir une validité limitée dans le temps et peut concerner un chemin piétonnier, par exemple. Il peut également être plus facilement remis en cause.

Vue aérienne d’une zone habitée où l’on peut apercevoir des servitudes de passage.

Est-ce qu’une servitude doit être notariée ?

Bien qu’une servitude de passage ne soit pas obligatoirement notariée, il est fortement recommandé de la formaliser par un acte notarié pour plusieurs raisons importantes :

Sécurité juridique : Un acte notarié clarifie les termes de la servitude et offre une meilleure sécurité juridique.
Opposabilité : L’acte notarié permet l’inscription de la servitude au service de la publicité foncière, la rendant opposable aux tiers et aux futurs propriétaires.
Pérennité : La servitude notariée est attachée au bien immobilier et se transmet automatiquement lors des ventes successives.
Prévention des litiges : Un acte notarié détaillé aide à prévenir les conflits futurs entre propriétaires.
Facilité de vérification : Les notaires peuvent facilement vérifier l’existence de servitudes lors des transactions immobilières.

Un simple accord écrit présente des risques : il peut ne pas être connu des propriétaires successifs et peut être difficile à prouver en cas de litige. Cela vaux aussi avec un droit de passage.

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Qui paye les travaux sur une servitude de passage ?

Entretien courant : Généralement à la charge du bénéficiaire de la servitude (fonds dominant).
Travaux d’amélioration : A la charge du bénéficiaire, sauf accord contraire.
Réparations majeures : Coûts souvent partagés entre le bénéficiaire et le propriétaire du fonds servant, selon l’usage et les accords.
Accord amiable : Les parties peuvent convenir d’une répartition différente, idéalement formalisée par écrit.
Intervention légale : En cas de litige un tribunal peut déterminer la répartition des coûts.

En résumé, les frais sont généralement supportés par le bénéficiaire, mais peuvent être partagés selon les accords entre les parties. Dans ce cas, les parties peuvent convenir d’une répartition différente des coûts. Cet accord doit idéalement être formalisé par écrit pour éviter des litiges futurs.

Quelle est la largeur minimale d’une servitude de passage ?

La loi française ne fixe pas réellement de largeur minimale ou maximale pour une servitude de passage. Cependant, elle stipule que le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds dominant, c’est-à-dire le terrain qui bénéficie de la servitude. En pratique, cela signifie qu’une largeur d’environ 3 à 4 mètres est souvent considérée comme nécessaire pour permettre le passage d’un véhicule, surtout si le terrain est utilisé à des fins agricoles, industrielles ou commerciales.

Voiture qui roule sur une servitude de passage en campagne

Puis-je refuser une servitude de passage ?

Tout dépend s’il s’agit d’une servitude légale ou conventionnelle:

Servitude légale : Si la servitude est légale (comme pour un terrain enclavé selon l’article 682 du Code civil), vous ne pouvez pas la refuser. Le propriétaire du terrain enclavé a un droit de passage et le voisin ne peut s’y opposer.
Servitude conventionnelle: Si elle est basée sur un accord entre propriétaires, vous pouvez refuser. L’établissement de cette servitude nécessite votre consentement.

Qu’est ce qu’une servitude de passage?